土地は、建築基準法によって建てられる建物に制限がかかります。
よく聞くのは「建ぺい率」や「容積率」ですが、それ以外に道路によっても制限がかかる場合があります。
具体的には、
・前面道路の幅
・接道義務
・道路までの間口幅
といった制限があります。
前面道路の幅が狭いと容積率上限が小さくなる
道路の幅と容積率の関係
建てようとする住宅の前面に接する道路の幅が12m未満の場合、その幅に応じて容積率が制限を受けてしまいます。
具体的には、以下の計算式で容積率を算出します。
容積率 ＝ 前面道路の幅員 × 0.4 × 100%
例えば、100㎡の敷地で、前面道路が4mだとします。
そこに建築面積60㎡の3階建てを建てたい場合（60㎡×3階＝延床面積180㎡）、どうなるでしょうか。
まず、この土地の容積率上限は先ほどの計算式を使って算出します。
容積率 ＝ 4m × 0.4 × 100% ＝ 160％
そうすると、この土地の延床面積の上限は
100㎡ × 160％ ＝ 160㎡
となります。
この土地には延床面積160㎡までしか建築できないため、建築面積60㎡の3階建て（延床面積180㎡）は建てられないことになってしまいます。
狭い土地は「接道義務」に注意
接道義務とは
都市計画区域において建物を建てる場合、原則として幅員が4m（地域によっては6m）以上の道路に2m以上接している必要がある、と建築基準法において定められています。
そのため、特に狭いスペースに家を建てようとする場合、この要件を満たしているか注意する必要があります。
接道義務が必要な理由
接道義務が必要な理由は以下の通りです。
・火災や救急の際などに、緊急車両の通行を確保するため
・災害が発生した際の避難路を確保するため
地域の人々が安心・安全に暮らすことができるように接道義務が定められているのです。
道路の幅が4m未満の場合は「セットバック」が必要
過去に建てられた建物の前面道路の幅員が4m未満の場合、その建物を建て替えするときに土地を後退して建てる必要があります。
これを「セットバック」といいます。
セットバックは、道路の中心線から2m（地域によっては6m）の位置まで敷地を後退させます。
そうすることによって、将来的に4m（6m）の道路幅員が確保できるようになります。
なお、セットバックした部分の土地は、道路としてしか使用方法が認められていません。
所有権があったとしても、その土地を自由に使えるわけではありません。
駐車スペースにしたり、庭にする等はできないため注意が必要です。
旗竿地は道路までの間口幅に注意
旗竿地とは
旗竿地とは、道路に接する出入り口部分が細長くなっていて、その奥にまとまった敷地がある土地のことを言います。
竿付きの旗のような形状をしているため、旗竿地と呼ばれます。
道路までも間口は2m以上の幅が必要
このような旗竿地では、道路までの間口幅が2m以上必要となります。
また、間口のどこを測っても2m以上である必要があり、間口の一部が少しでも2mを下回ると建築不可となってしまうため、注意が必要です。
まとめ
建築基準法では、住宅に接する道路についても制限が設けられています。
土地を検討する際には道路にも着目して、
「前面道路の幅」「接道義務」「道路までの間口幅」を確認するようにしましょう。
